今年4月以前の変更も対象なので要注意

今年4月、不動産登記法が改正され、「住所等変更登記」が義務化された。住所や氏名を変更した所有者は、2年以内に登記をしなければ、5万円以下の過料の対象になるという新ルールだ。

複数の物件を持つ不動産投資家ほど見落としやすいポイントが潜んでいると言える。今回の制度変更が不動産運用にどう関わってくるのか考えてみたい。

対象となるのはすべての不動産所有者。正当な理由がないのに住所変更などの義務を怠り、登記官による催告にも従わなければ、過料を支払わなければならなくなった。

注意しなければならないのは、施行日である2026年4月1日より前に住所や氏名を変更していたケースも対象になることだ。このケースでも28年3月末までに登記を済まさなければならず、「かなり前に引っ越したから自分には関係ない」という考え方はもはや通用しない。

同時に負担軽減策として用意されたのが、わざわざ所有者自身が変更登記をしなくていい「スマート変更登記」という仕組みだ。

個人の場合、「検索用情報(＝氏名、氏名のふりがな、住所、生年月日、メールアドレス。2026年10月5日以降は国籍等も追加)」を事前に申請しておく。

法務局が少なくとも2年に1回、検索用情報を使って住民基本台帳ネットワークを照会し、もし氏名や住所の変更が確認されれば、本人の了解を得た上で、職権で変更登記を行うというものだ。

法人の場合も「会社法人等番号の登記」をすることで同じような仕組みを利用できる。

もう一つ、26年2月には「所有不動産記録証明制度」も運用が始まった。

これは、登記名義人の氏名・住所を手がかりに、全国の法務局が保有する登記情報を横断検索し、その人が名義人となっている不動産を一覧化して証明書として発行する制度だ。

請求できるのは所有権の登記名義人本人(法人を含む)、その相続人や一般承継人、または委任を受けた代理人。手数料は検索条件1件・証明書1通あたり、書面請求で1600円、オンライン請求は郵送交付で1500円、窓口交付で1470円となっている。

背景にある二つの流れとは

それにしても、なぜこうした制度が始まったのだろうか。

一つ目は、24年4月開始の「相続登記の義務化」が目指す、「所有者不明不動産」対策の第2弾という位置づけだ。

相続登記だけ義務化しても、登記名義人の住所や氏名が古いままでは、いざというときに所有者へ連絡が取れない。住所等変更登記の義務化は、これを解決するための対策と言える。

二つ目は、政府全体で進めているデジタル化・一元管理を進めようという流れだ。スマート変更登記や所有不動産記録証明制度は異なる行政システム間のデータ連携を前提としており、不動産に関連するほかの制度でも、今後、同様の仕組みは拡充されていく可能性がある。

不動産投資家が今すぐ取るべき三つの対応は

では、このような流れに不動産投資家はどう対処していくべきだろうか。

一つ目は、所有している物件全てをリストアップすることだ。

個人名義・法人名義を問わず、引っ越しや所在地の移転、代表者の氏名変更などがあった物件を洗い出し、登記簿上の住所や氏名が現状と一致しているのか確かめたい。

二つ目は、所有不動産記録証明制度を使い、自分が保有している物件を棚卸しすることだ。

自分名義の物件を法務局のシステム上で一括確認できるので、不動産投資家自身の資産管理ツールとして活用できる。特に、法人と個人の名義が入り混じったポートフォリオを持つ不動産投資家は、抜けや漏れをなくすためのいいツールとなるだろう。

三つ目は、検索用情報の申出が「物件ごと」に必要になる点を押さえておくことだ。法務省のQ&Aによれば、既に申出をした人が別の不動産を新たに取得した場合、その不動産についても改めて申出をしなければならない。

1件だけならオンラインで完結する簡単な手続きだが、物件数が多い投資家ほど、取得のたびにこの申出を繰り返すことになる。自力での管理が煩雑になってきた場合は、他の登記手続きとあわせて顧問の司法書士にまとめて依頼する態勢を整えておくのも一つの方法だろう。

「過料5万円」という金額自体は、物件の運用コストに比べれば、それほど大きな負担ではないかもしれない。

だが、放置すればするほど、実態と登記簿上の情報との乖離は広がっていく。将来、物件を売ろうとしたときに登記名義の不一致が分かり、決済直前になって追加の登記手続きが必要になれば、取引全体のスケジュールに悪影響が及ぶ恐れもある。

法人の代表者変更や所在地移転をきっちり反映させる運用が徹底されていないと、融資審査などにあたっての金融機関の心証が悪くなるかもしれない。

登記情報を最新の状態に保つという地道な手続きの積み重ねが、いざというときの資産防衛につながるのではないだろうか。

健美家より引用

小林