インボイス制度とは?概要や不動産取引との関係について徹底解説!

インボイス制度は、2023年10月1日から導入される新しい消費税制度です。この制度では、課税事業者から課税事業者に物品や役務を提供する際に、適格請求書(インボイス)を発行することが義務付けられます。インボイスは、消費税の納税額を計算するための重要な書類であり、不動産取引においてもインボイスの取り扱いがとても重要です。

ここでは、インボイス制度の概要や不動産取引の関係について、詳しく解説します。

不動産取引にも影響が?インボイス制度の基礎知識

インボイス制度の導入は、誰にどのような影響があるものなのでしょうか。まずは、制度に関する基礎知識を理解しておきましょう。
取引先がインボイスを発行しなければ課税事業者の税負担が増える

インボイス制度は、消費税に関する新しい制度であるため、消費税が課税される売上に関して影響が発生します。該当するのは、主に、店舗や事務所、駐車場の賃貸経営などです。

この制度が導入された場合、「インボイス」とも呼ばれる「適格請求書」を発行することによって「仕入税額控除」を受けられます。しかし、取引先が適格請求書を発行しない限り、課税事業者は仕入税額控除を受けられません。現行制度では、原則として仕入れ等で支払った消費税の全額を仕入税額控除することが可能です。そのため、課税事業者にとっては大きな影響がある制度であると言えます。

課税事業者のみがインボイス発行ができる

取引先にインボイスを発行してもらえれば問題ないと思われるかもしれませんが、すべての事業者が実施できるわけではありません。対象となるのは「適格請求書発行事業者」に登録できる課税事業者のみです。つまり、免税事業者である場合は、そもそもインボイス発行ができません。

2023年10月1日から導入される

適格請求書発行事業者になるためには、国税庁に登録申請をする必要があり、登録申請受付は2021年10月1日からすでに開始されています。

なお、インボイス制度導入が始まる2023年10月1日までに間に合わせるためには、2023年3月31日までに申請書を提出しなければなりません。登録が必要な事業者は、余裕を持って手続きを進めておきましょう。

インボイス制度導入後に不動産取引で注意すべきこと

今後、不動産取引においては、オーナーがインボイスを発行できる事業者であるか否かによって、テナントの確保や収益性が変化すると考えられます。こちらでは、インボイス制度導入後に、不動産取引で注意すべきことについて解説しましょう。

テナント物件の競争力が低下する

店舗や事務所などのテナントを賃貸経営する場合、インボイスが発行されていないとテナント減少につながる恐れがあります。その理由は、テナント借主のみが課税事業者である場合、借主の税負担が増えてしまうからです。これにより、テナント借主がインボイスを発行できるオーナーの物件に変更するケースが発生しやすく、インボイスを発行していないオーナーの物件は競争力低下につながる可能性があります。

テナントの収益性が落ちる

免税事業者であったオーナーが課税事業者に変更した場合、免税事業者が入居している物件に関しては収益性が落ちる可能性もあります。

その理由は、これまで発生していた益税が、インボイス制度によって消費税分の収入が減ってしまうからです。課税事業者への変更手続きは、今後の収入に大きく影響する可能性があります。

住居賃貸の場合は大きな影響はない

基本的に、アパートやマンションなどの住居賃貸には消費税がかかりません。そのため、住居賃貸経営を行っている場合は、とくに大きな影響はないと考えて良いでしょう。

ただし、駐車場の賃料などは課税売上となるため、その部分においては影響が発生します。

インボイス制度導入に向けての対策

不動産オーナーが免税事業者で課税売上があり、かつ借主が課税事業者である場合は、いくつか対策を検討する必要があります。こちらでは、不動産オーナーが取るべき対策を2つ解説します。

課税事業者に登録する

まず一つ目は、課税事業者になるための手続きを行い、適格請求書発行事業者に申請登録するという方法です。制度導入後は、借主からインボイス発行を要求される可能性が高まります。課税事業者になることで、控除を受けられるため、物件の競争力が高まると予測されます。

ただし、課税事業者になると、消費税の確定申告や納付が必要になるという手間も増えます。所有している物件のうち、テナント数が多い場合や今後もテナント物件を増やしたい場合は、インボイス制度の影響が大きいです。課税事業者になるメリット・デメリットを考慮して、対策を講じましょう。

免税事業者のまま賃貸減額で対応する

課税の負担を考えて、手続きに迷う方も多いでしょう。そのような場合は、免税事業者のままで、消費税分の賃料を減額するという方法があります。ただし、いきなり賃料を減額する必要はありません。

実は、インボイス制度には、経過措置期間が設けられています。そのため、経過措置期間中は、消費税相当額をすべて減額する必要はないでしょう。オーナーにとっては、仕入税額控除ができない分だけを減額するというような対応をするだけで十分だと考えられます。

インボイス制度を理解して、必要な対策を!

まもなく開始するインボイス制度は、主に事務所や店舗などの賃貸経営を行うオーナーに影響があります。課税事業者になるメリット・デメリットをしっかりと考え、どのような対策が必要であるかを検討しましょう。経過措置期間も設けられているので、慌てずに適切な方法を選択してみてください。

 

 

掲載 上田

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